На форуме «Движение» в Сочи обсудили новости на рынке недвижимости
На форуме «Движение» в Сочи на круглом столе по инфрастуктурной составляющей девелоперских проектов, обсудили большое влияние коммерческих помещений для покупателей квартир жилых комплексов, а также большое количество торговых и офисных площадей в своих ЖК девелоперы оставляют в собственном управлении. Наличие коммерции влияет на цену квадратного метра, обсудили проблемы при проектировании таких помещений и как вообще формируется концепция инфраструктуры в ЖК.
Отдельно разобрали премиум-сегмент недвижимости, где покупатель более капризнее и к нему нужен совершенно другой подход. Также обсудили концепцию «15-минутного города», как она отрабатывает и действительно ли она необходима жителям, а также как девелоперам управлять коммерческими лотами, чтобы они приносили доход, а не головную боль.
В начале встречи с вступительным докладом выступил Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС». В рамках дискуссии был поднят вопрос о потенциальной переоценке роли коммерческой инфраструктуры в структуре жилых комплексов. Юрий Тараненко в своём выступлении указал, что ранее девелоперские компании ограничивались формированием базового уровня инфраструктурного обеспечения. В частности, для проектов небольшого масштаба стандартной практикой являлось резервирование 30 % площадей, отведённых под коммерческую функцию, с целью обеспечения минимально необходимого уровня комфорта. Корректировка состава остальной инфраструктуры, как правило, осуществлялась приблизительно через три года после заселения объектов. Данный процесс обусловлен механизмами конкурентного отбора: точки, не пользующиеся спросом у жителей, прекращают работу, а на их месте открываются предприятия, соответствующие актуальным потребностям населения.
Юрий Тараненко акцентировал внимание на необходимости проектирования коммерческой инфраструктуры с учётом её интеграции в жилую среду и ориентации на повышение качества жизни населения. В проектах классов «бизнес» и выше целесообразно предусматривать размещение не только образовательных и спортивных объектов, а также супермаркетов определённых торговых сетей, но и мультифункциональных пространств, включая фитнес‑центры, термы, рестораны и коворкинги.
Светлана Чижова, первый заместитель директора по развитию DDX Fitness, представила аналитические данные, отражающие значимость фитнес‑инфраструктуры в современных жилых проектах, опираясь на опыт многолетнего взаимодействия с девелоперскими компаниями. Согласно приведённой статистике, 95 % девелоперов рассматривают коммерческую инфраструктуру (в том числе фитнес‑объекты) в качестве значимого фактора конкурентоспособности проекта. Кроме того, порядка 60 % потенциальных покупателей указывают на повышенную вероятность регулярных занятий спортом в случае размещения фитнес‑клуба непосредственно в составе жилого комплекса. Светлана Чижова также обозначила косвенное влияние фитнес‑объектов на динамику заполнения иных форматов недвижимости: в частности, в одном из реализованных проектов скорость заполнения офисных площадей арендаторами увеличилась на 25 % после анонсирования интеграции фитнес‑клуба в инфраструктурный комплекс.
Далее выступила Оксана Моисеева, директор по продажам компании PIONEER, и подчеркнула важность детальной проработки концепции коммерческой инфраструктуры на стадии проектирования. По её мнению, значимость инфраструктурного компонента в ЖК является существенной вне зависимости от класса объекта, и его роль не должна быть недооценена. Оксана Моисеева отметила значимость концепции 15‑минутного города, обусловленную высокой ценностью временного ресурса. Такие элементы, как консьерж‑сервис и пункты выдачи заказов, способствуют повышению качества жизни жильцов. При этом подходы к формированию инфраструктуры должны дифференцироваться в зависимости от класса жилья.
Для сегментов «комфорт» и «комфорт плюс» оптимальной практикой считается сохранение девелопером на балансе порядка 30 % коммерческих помещений с целью формирования сбалансированного пула арендаторов. Эффективным решением является привлечение якорных операторов, вокруг которых формируется остальная инфраструктура. В премиум‑сегменте подход должен быть скорректирован с учётом необходимости обеспечения приватности резидентов: внешний поток посетителей может негативно влиять на комфорт проживания. В данном случае приоритетным направлением является развитие сервисной инфраструктуры, ориентированной преимущественно на резидентов. В связи с этим рекомендуется резервировать под собственное управление 50–70 % коммерческих площадей. Данная стратегия представляет собой долгосрочное инвестирование в качество окружающей среды, что находит отражение в стоимости жилых единиц. Потребители демонстрируют готовность оплачивать наличие эксклюзивных сервисов, включая рестораны высокой кухни, услуги нянь и иные уникальные опции.
Юрий Тараненко, рассуждая о механизмах адаптации девелоперских компаний к актуальным рыночным условиям, отметил, что на протяжении последних 5–6 лет (а потенциально и более длительного периода) ведётся целенаправленная работа по максимальному соответствию ожиданиям целевой аудитории. Из его выступления стало понятно, что на формирование итоговых решений оказывают влияние различные факторы, включая градостроительные инициативы и городскую политику. В результате наблюдается усиление конкурентной борьбы между застройщиками, каждый из которых стремится продемонстрировать конкурентные преимущества перед потенциальными покупателями. Данная тенденция выступает в качестве драйвера развития отрасли, однако долгосрочные перспективы обозначенного тренда на текущий момент остаются неопределёнными.
В рамках дискуссии Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов», обозначил необходимость применения взвешенного и системного подхода к проектированию коммерческих помещений в составе жилых комплексов. Он подчеркнул, что процесс должен базироваться на обоснованных решениях, а не на интуитивных предположениях или методе проб и ошибок. Приоритетным направлением является разработка гибких архитектурных и инженерных решений, которые допускают адаптацию, масштабирование или функциональное разделение в соответствии с изменяющимися задачами.
Особое внимание Максим Лучников уделил необходимости предварительного расчёта технических параметров, критически важных для эксплуатации коммерческих объектов, — в частности, электрических нагрузок, характеристик систем вентиляции и иных инженерных показателей. При этом он указал на недопустимость ориентации исключительно на эстетические или субъективно‑бытовые критерии без учёта фактических потребностей целевой аудитории и реальных технических возможностей объекта.
Редактор: Хлапина Елена.